物业把小区绿地改成停车位？先别争，教你查清楚原来的规划图纸

 物业把小区绿地改成停车位？先别争，教你查清楚原来的规划图纸

很多小区都会遇到一个问题：

原来好好的绿地，后来怎么变成停车位了？

有的小区甚至出现了这样的情况：原来是绿化带，后来被硬化；原来是花坛，后来画上了停车线；原来规划的绿地，被改成了机动车停车位。

那么问题来了：

物业到底有没有权利直接把小区绿地改成停车位？

其实，遇到这种事情，最重要的不是先和物业吵，而是先搞清楚一个问题：

这个地方在最初的规划设计中，到底是什么？

只要把原始规划图纸找出来，很多问题就清楚了。

一、首先要找什么图？

最重要的一份资料，就是：

《建设工程规划许可证》及其附图

尤其是其中的：

建设工程规划总平面图，也就是大家经常说的“总平图”。

为什么总平图这么重要？

因为总平面图通常会标明小区建筑物、道路、绿化、停车位、出入口、配套设施等内容。

一些地方的规划管理规定还明确，将经批准的建设工程规划总平面图作为建设工程规划许可证的附图；总平面图中可以载明室外停车位的位置和数量等规划内容。(重庆市政府在线)

所以，如果你怀疑：

“物业把原来的绿地改成了停车位。”

第一件事情不是拍视频和物业吵架，而是：

把原来的总平面图找出来。

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二、去哪里查小区的规划总平图？

一般可以从下面几个地方寻找。

第一：当地自然资源和规划局

这是非常重要的查询渠道。

大家可以搜索：

“XX市自然资源和规划局”

或者：

“XX区自然资源和规划局”

进入官方网站以后，可以寻找：

* 规划公示

* 建设工程规划许可

* 批后公示

* 规划许可

* 建设项目

* 规划审批

* 项目公示

等栏目。

现在不少地方会直接公布建设工程规划许可证和项目总平面图。

例如，深圳市规划和自然资源部门就会对部分项目的《建设工程规划许可证》和项目总平面图进行公开，并提供附件下载。(深圳市人力资源和社会保障局)

有些城市甚至会在小区施工现场设置规划许可公示牌，业主通过二维码就可以查询项目的规划信息，包括项目红线、审批证书、总平面图等。(福州市自然资源和规划局)

所以，大家可以先去自己所在城市的自然资源和规划部门网站查。

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三、如果网上查不到怎么办？

这也是很多业主最容易遇到的问题。

老小区尤其如此。

项目可能已经建成十几年甚至二十几年，网上未必能够直接搜索到当年的规划图纸。

这个时候怎么办？

可以直接向：

当地自然资源和规划部门

咨询或者申请查询。

查询的时候不要只说：

“我要看看我们小区的规划图。”

最好把问题说具体一点。

比如：

“请查询××小区项目建设工程规划许可证及其审批附图，特别是项目规划总平面图，并核实目前存在争议的绿地位置，在原批准规划中属于绿地、道路、停车位还是其他用途。”

这样工作人员更容易准确定位资料。

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四、除了总平图，还要查什么？

如果真的怀疑小区绿地被改成停车位，不要只看一张图。

建议重点核对下面几项：

1. 建设工程规划许可证

看看项目当年的规划许可情况。

2. 规划总平面图

这是最关键的图纸之一。

重点看：

原来的绿地在哪里？

原来的停车位在哪里？

现在增加的停车位是不是原来就规划存在？

3. 规划设计方案

有些项目会公开建设工程设计方案或者规划方案。

其中可能包含更加详细的规划信息。

4. 规划指标

重点关注：

绿地面积、绿地率、机动车停车位数量。

有些项目的规划公示图中，会直接列出绿地率、机动车停车位数量以及地上、地下车位数量等技术经济指标。(浙江省政府云服务)

这时候就可以进行一个简单对比：

原规划绿地率是多少？

原规划机动车停车位是多少？

现在又是多少？

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五、还有一个特别重要的东西：有没有“批后变更”？

这一步非常关键。

因为现实中并不是所有变化都一定代表违法。

有些小区建设过程中，规划方案可能依法进行了调整。

所以不能简单地看到：

“以前这里是绿地，现在变成停车位了。”

就直接认定物业违法。

真正需要查的是：

后来有没有经过规划审批或者依法变更？

例如，有的地方明确规定，对已经取得建设工程规划许可证的项目，如果涉及道路、绿地、公共场所、共用设施等内容的变化，可能涉及规划许可变更或者批后调整，并需要按照当地规定办理相关手续。(上海市规划和自然资源局)

因此，我们真正要查的是：

原规划是什么？

↓

后来有没有经过审批调整？

↓

现在的状态有没有审批依据？

这三个问题弄清楚以后，事情就比较明确了。

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六、业主自己对照图纸时，看这几个地方

拿到总平面图以后，不需要你成为专业规划师。

普通业主首先看这几个地方就够了：

① 看绿化

找图纸上的：

绿地、集中绿地、绿化等标识。

看看现在被改成停车位的地方，原来是不是规划绿地。

② 看停车位

看看原来的停车位在哪里。

尤其注意：

地面停车位的位置和数量。

③ 看道路

有些地方原来是道路或者消防通道，后来也可能出现停车问题。

所以不要只盯着绿地。

④ 看技术经济指标

重点看：

总用地面积

绿地面积

绿地率

机动车停车位数量

地上停车位数量

地下停车位数量

这些数字非常重要。

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七、如果发现“原来是绿地，现在变停车位”，下一步怎么办？

这时候建议不要直接和物业发生冲突。

可以按照这个顺序处理：

第一步：拍照留存现在的情况。

把绿地、停车位、硬化情况拍清楚。

第二步：找到原始规划总平图。

最好保存原始文件或者政府网站上的公示资料。

第三步：进行对照。

把“原规划”和“现在实际情况”进行对比。

第四步：查询有没有规划变更。

重点问：

这个位置后来有没有办理规划调整或者变更手续？

第五步：如果无法解释，再向有关部门咨询或者反映。

这样处理，比单纯问物业：

“你为什么把绿地改成停车位？”

更加有效。

因为物业可能会说：

“这是经过允许的。”

那么接下来就可以继续问：

谁批准的？

什么时候批准的？

批准文件是什么？

调整后的规划图在哪里？

这就从“口头争论”，变成了查证据、查审批、查图纸。

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八、特别提醒：物业说“大家都同意”也不能代替所有规划手续

还有一种比较常见的说法：

“这是为了增加停车位，大家也都同意。”

这里面实际上可能涉及不同层面的问题。

业主共同决定物业管理区域内的某些事项，与建设工程规划许可、土地用途、绿地率等行政管理问题，并不是完全一回事。

所以遇到这种情况，最好把问题拆开：

第一，业主是否依法作出了相关决定？

第二，规划部门有没有审批或者变更？

第三，现在实际建设情况是否符合批准的规划？

不要把所有问题混在一起。

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九、最简单的一句话：先查“原图”，再查“变更”

如果你怀疑物业侵占绿地改停车位，可以记住这句话：

先查原规划总平面图，再查后续有没有规划变更。

如果原图上明确是绿地，而现在变成了停车位，那么下一步就应该继续查：

有没有合法的调整依据？

有没有审批文件？

有没有新的规划图？

而不是仅仅听物业的一句话。

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最后告诉大家一个实用方法

如果你们小区也存在类似情况，可以把问题整理成下面这句话，向当地自然资源和规划部门咨询：

“请依法查询并公开（或告知查询途径）××小区建设工程规划许可证及其附图、规划总平面图等相关规划审批资料，并请核实小区目前被设置为机动车停车位的区域，在原批准规划中是什么用途；如后期发生绿地、道路、停车位等规划调整，请告知是否办理了相关规划调整或变更手续，以及相应的批准依据。”

这样问，往往比一句简单的：

“物业是不是侵占绿地？”

更加容易查清楚事实。

小区的绿地到底能不能变成停车位，不要靠猜，也不要只听物业怎么说。

把原始规划图找出来，一张图纸，往往就是最直接的依据。

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