小区饮水机背后的猫腻?民法典第278条告诉你:公共区域不是物业的提款机!
小区饮水机背后的猫腻?民法典第278条告诉你:公共区域不是物业的提款机! 最近不少业主在后台问我: “物业在小区楼道、电梯口、大堂里放了饮水机,根本没通知我们,这合法吗?” 今天这篇文章,我们就有法可依,说清楚这件事。 一、民法典第278条说得很清楚 根据《中华人民共和国民法典》第278条规定: 涉及改变共有部分的用途、利用共有部分进行经营等重大事项,必须由业主共同决定。 什么意思? 凡是占用共有区域,或者利用共有区域做经营活动的,必须由全体业主共同决定。 注意三个关键点: 第一,要通知全体业主 第二,要召开业主大会或进行合法表决 第三,必须达到法定比例 而这个比例不是简单过半。 法律要求: 参与表决的业主人数和专有部分面积,都必须达到三分之二以上; 在此基础上,再经参与表决人数及面积的四分之三以上同意,决议才有效。 换句话说,不是物业开个内部会点个头就能干。 二、《物业管理条例》第54条也有明确规定 《物业管理条例》第54条进一步明确: 利用物业管理区域内的公共部位、公共设施设备进行经营活动, 必须征得相关业主、业主大会同意, 还要依法办理手续。 而且重点来了—— 经营所得收益,应当主要用于补充专项维修资金, 或者按照业主大会决定的用途使用。 绝对不是直接进了物业公司的账户。 公共区域是全体业主的资产,不是物业的摇钱树。 三、如果物业私自经营,会有什么后果? 《物业管理条例》第63条规定: 未经业主同意,擅自利用公共部位经营的, 有关主管部门可以责令改正, 并处五万元以上二十万元以下罚款。 也就是说, 50000到200000的罚款,不是吓唬人的,是实实在在写在法规里的。 如果你们小区里: 电梯口放饮水机 大厅摆自动售卖机 楼顶出租广告牌 车位私自收费 却从来没经过业主表决—— 完全可以向住建部门、房管局投诉, 写一封履职申请,要求依法调查处理。 罚个10万、8万,让他们长点记性。 四、很多人不知道的“关键一步” 当你依法维权之后,你会发现一个有趣的现象—— 物业态度会突然变好。 为什么? 因为一旦涉及行政处罚记录, 物业公司在评级、续聘、投标、信用记录上都会受影响。 这时候,你的物业费,谈个9折甚至更多, 其实并不是不可能。 至于其中的逻辑—— 懂的都懂。 五、核心问题只有一句话 公共区域是谁的? 是业主的。 物业只是受托管理人,不是所有权人。 他们没有权利把公...