前期物业未经招投标,合同可能无效!很多业主还蒙在鼓里
很多小区的前期物业,是谁选的? 答案往往是——开发商“带”进来的。 不少业主默认这种安排,甚至觉得理所当然。但你知道吗?如果前期物业公司未经法定招投标程序选聘,它的“上岗”本身就可能违法,物业服务合同也可能面临无效风险。 一 法律早有明确规定 根据《物业管理条例》第二十四条规定: 住宅物业的建设单位,应当通过招投标方式选聘物业服务企业。 “应当”两个字,在法律语言里,通常意味着强制性规定,而不是建议性条款。 也就是说,开发商不能随便找一家“关系好”的物业公司直接进场。必须依法组织招投标,保证程序公开、公平、公正。 如果未经法定程序擅自选聘,相关物业服务合同存在被认定无效的法律风险。 二 学界权威也有明确观点 这一问题并不是网络争论,而是有严肃的法学讨论基础。 我国著名民法学家 王利明 中国人民大学一级教授、博士生导师,中国法学会副会长,中国法学会民法学研究会会长。 王利明教授长期深耕民法总则、物权法、合同法、侵权责任法、人格权法等领域,深度参与我国民法典编纂工作。 其观点明确:违反法定强制性程序选聘物业企业的行为,应当依法承担相应法律后果。 部分地方个别裁判观点认为“未招投标合同仍然有效”,这种做法明显弱化了强制性规定,背离了立法本意。 司法裁判的尺度,有待进一步统一与提升。 三 未经招投标的后果是什么? 如果前期物业未经招投标程序: 1. 物业服务合同可能被认定无效 2. 业主有权依法要求重新选聘物业 3. 可以通过业主大会程序解聘该物业公司 很多业主以为:“合同都签了,还能推翻吗?” 答案是—— 如果合同的订立本身违反法律强制性规定,是可以被依法确认无效的。 这不是“情绪维权”,这是依法维权。 四 更严重的问题:转包套利 现实中还有一种更隐蔽的乱象: 有些物业公司中标后,把项目整体转包给第三方。 表面上是这家物业公司在服务,实际上是另一家公司在干活。 这种“转手套利”的行为,严重违反合同约定和法律规定。 结果是什么? 服务质量缩水 人员配置减少 成本压缩 投诉无人处理 而中间利润,却被层层抽走。 这种情况下,业主完全可以依法主张: 解除合同 追究违约责任 要求赔偿损失 绝不能让“问题物业”钻空子。 五 业主该怎么办? 如果你怀疑小区前期物业未经招投标,可以: 第一步,向住建部门申请信息公开,查询当年是否依法组织招投标。 第二步,核查物业合...